공공임대주택 재계약, 거절 사유와 대비 방법

공공임대주택은 일정 기간이 지나면 재계약 심사를 거쳐야 합니다.

하지만 소득 증가, 자산 초과, 거주 요건 미충족 등의 이유로 재계약이 거절되는 경우가 발생할 수 있습니다.

공공임대주택 재계약 절차와 주요 거절 사유, 그리고 대비 방법을 상세히 정리해 드립니다.

1. 공공임대주택 재계약이란?

공공임대주택은 일정 기간(보통 2~5년)마다 재계약 심사를 진행합니다. 이는 입주자가 여전히 자격을 충족하는지 확인하기 위한 절차입니다. 재계약 심사에서 탈락하면 임대 연장이 불가능하며, 일정 기간 내에 퇴거해야 합니다.

✅ 공공임대주택 유형별 재계약 주기

• 영구임대주택: 2년마다 재계약
• 국민임대주택: 2년 또는 5년마다 재계약
• 행복주택: 2년마다 재계약 (최대 6년 거주 가능)
• 장기전세주택: 4년마다 재계약
• 10년 공공임대주택: 2년마다 재계약 (최대 10년 거주)

 

2. 공공임대주택 재계약 거절 사유 및 대비 방법

공공임대주택 재계약이 거절되는 주요 사유와 대비 방법을 정리하면 다음과 같습니다.

1) 소득 초과

소득이 일정 기준을 초과할 경우 재계약이 거절될 수 있습니다.

• 국민임대주택: 중위소득 70% 초과 시 재계약 불가
• 영구임대주택: 기초생활수급자 자격 상실 시 재계약 불가
• 행복주택: 소득이 기준 초과 시 퇴거 조치 가능

👉 대비 방법:

• 재계약 신청 전 소득 기준을 확인하고, 필요시 소득 조정 검토
• 일시적인 소득 증가라면 근거 서류를 제출하여 소명
• 퇴직, 건강 문제 등으로 인해 소득이 증가했으나 지속되지 않는 경우, 증빙 서류 제출

 2) 자산 초과

입주자의 부동산 및 자동차 자산이 기준을 초과하면 재계약이 어렵습니다.

• 부동산 자산 2억 1천만 원 이상
• 자동차 가격 3,683만 원 이상

👉 대비 방법:

• 차량 구매 계획이 있다면 기준을 초과하지 않는지 미리 확인
• 부동산 자산이 증가한 경우, 예외적으로 인정될 수 있는 사례인지 검토
• 기준 초과 시, 부모님이나 가족 명의로 차량 변경 검토

 3) 무단 전대 및 불법 임대

공공임대주택을 제3자에게 불법 전대하거나 실거주자가 다른 경우 재계약이 거절됩니다.

👉 대비 방법:

• 임대차 계약 조건을 철저히 지키고, 불법 전대가 의심되는 상황을 피할 것
• 거주지가 변경될 경우 반드시 신고
• 공동 거주자가 있다면 세대원 등록 필수

4) 장기 미거주 및 실거주 위반

공공임대주택은 실거주 목적이므로 장기 공실 상태일 경우 재계약이 불가능할 수 있습니다.

👉 대비 방법:

• 직장, 학업 등으로 인해 일정 기간 부재할 경우 이를 입증할 수 있는 서류 제출
• 장기 부재가 필요할 경우 LH 또는 SH에 사전 신고
• 전기, 수도, 가스 사용 내역 등을 활용하여 실거주 사실 입증

5) 계약서 위반 사항

관리비 연체, 임대료 체납, 소음 문제 등 계약서상 위반 사항이 있으면 재계약이 거부될 수 있습니다.

👉 대비 방법:

• 관리비 및 임대료를 연체 없이 납부
• 공동생활 규칙을 준수하고 분쟁 발생 시 원만히 해결
• 경미한 체납이 있었던 경우, 사전 상환 후 재계약 심사 신청

 

3. 공공임대주택 재계약 대비 방법

공공임대주택 재계약 심사를 통과하기 위해서는 사전에 철저한 준비가 필요합니다. 다음은 주요 대비 방법입니다.

1) 소득 및 자산 기준 미리 확인

공공임대주택의 재계약 심사는 소득과 자산 기준을 충족하는지를 평가하는 것이 핵심입니다.

따라서 본인의 재산 및 소득이 기준을 초과하지 않는지 사전에 점검해야 합니다.

• 재계약 신청 전 LH(한국토지주택공사) 또는 SH(서울주택도시공사) 홈페이지에서 최신 소득 및 자산 기준을 확인합니다.
• 연말정산 또는 소득세 신고 내용을 기준으로 본인의 소득 수준을 미리 계산해 봅니다.
• 가족 구성원 중 소득이 있는 경우, 세대 합산 소득이 기준을 초과하지 않는지 체크합니다.
• 부동산 자산이 기준(2억 1천만 원)을 초과할 경우, 예외 인정 사례가 있는지 확인합니다.
• 자동차 자산이 3,683만 원을 초과하는 경우, 필요시 차량 명의를 변경하는 방안을 고려합니다.

2) 필요 서류 준비 및 제출

재계약 심사를 받을 때 필요한 서류를 미리 준비하면 심사를 빠르게 진행할 수 있습니다.

주요 제출 서류는 다음과 같습니다.

• 소득 증명서 (근로소득 원천징수영수증, 소득금액증명원 등)
• 주민등록등본 (거주 요건 확인을 위한 필수 서류)
• 재산세 과세 증명서 (부동산 자산 평가에 필요)
• 자동차 등록증 (자동차 자산 기준 충족 여부 확인)
• 건강보험 자격득실 확인서 (세대원 확인 및 소득 증빙용)

재계약 공고가 나오면 제출 서류 목록을 다시 한번 확인하고 빠짐없이 준비하는 것이 중요합니다.

 3) 거주 요건 충족

공공임대주택은 실거주가 원칙이므로, 거주 요건을 충족하지 않으면 재계약이 거절될 수 있습니다.

• 본인이 해당 주택에 실거주하고 있는지를 증빙할 수 있도록 전기, 수도, 가스 사용 내역을 확인합니다.
• 만약 일정 기간 동안 다른 지역에서 체류한 경우(출장, 학업 등), 관련 증빙 서류(재직증명서, 재학증명서 등)를 준비하여 소명할 수 있도록 합니다.
• 가족 구성원이 변경되었을 경우 주민등록등본을 업데이트하고, 세대원 등록이 필요하다면 사전 신고를 진행합니다.

4) 임대료 및 관리비 체납 방지

임대료 또는 관리비 체납이 있으면 재계약 심사에서 불이익을 받을 수 있습니다.

• 재계약 신청 전 임대료 및 관리비 납부 내역을 확인하고 체납이 있는 경우 즉시 납부합니다.
• 장기간 체납이 있었던 경우, 사전에 공사(LH, SH 등)와 협의하여 연체 금액을 분할 납부하는 방안을 검토할 수 있습니다.
• 자동이체 등록을 통해 향후 체납이 발생하지 않도록 예방합니다.

5) 문제 발생 시 소명 절차 진행

재계약 심사에서 문제가 발생할 경우, 소명 절차를 통해 예외 신청이 가능합니다.

• 소득이 일시적으로 증가한 경우(일회성 상여금, 퇴직금 등), 이를 증빙하는 자료를 제출하면 예외 인정이 될 가능성이 있습니다.
• 부득이한 사정(질병, 실직, 가족 부양 문제 등)으로 인해 소득이나 자산이 일시적으로 증가했다면, 관련 서류(진단서, 실업급여 수급 증명서 등)를 첨부하여 소명합니다.
• 본인이 거주하지 않았다고 판단될 경우, 전기·수도·가스 사용 내역을 증빙하여 실거주 사실을 입증합니다.

재계약 심사에서 예상치 못한 문제가 발생할 수도 있으므로, 사전에 대비하고 필요한 경우 소명 절차를 적극적으로 활용하는 것이 중요합니다.

 

결론

공공임대주택 재계약 심사는 입주자의 자격 유지 여부를 확인하는 중요한 절차입니다.

소득 초과, 자산 증가, 실거주 위반 등의 이유로 재계약이 거절될 수 있으므로 사전에 기준을 철저히 확인하고 대비하는 것이 필요합니다. 재계약 거절 가능성이 있다면 미리 대책을 마련하여 거주 안정성을 확보하세요.